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在现代社会，购房、购车等大额消费往往需要借助按揭贷款来实现，很多人在申请按揭贷款时，对还款方式的了解却比较有限，不同的还款方式各有特点，适合不同经济状况和需求的人群，下面就来详细介绍一下常见的按揭贷款还款方式及其相关内容。
一、等额本息还款法
1、定义与计算方式
等额本息还款法是指在贷款期限内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），其计算公式为：每月还款额 = [贷款本金×月利率×(1 + 月利率)^n]÷[(1 + 月利率)^n - 1]，n 表示还款总月数，贷款金额为 50 万元，贷款期限 30 年，年利率为 5%，则月利率为 5%÷12≈0.42%，还款总月数 n = 30×12 = 360 个月，代入公式计算每月还款额约为 2684.11 元。
2、优点
还款压力稳定：由于每月还款额固定，借款人可以准确地规划自己的家庭收支，便于合理安排资金，对于收入稳定且不希望还款压力有较大波动的人来说，是一种较为理想的还款方式，一对夫妻都是上班族，每月有固定的收入，采用等额本息还款法，就能轻松应对每月的还款任务，不会因为还款金额的忽高忽低而影响家庭的正常生活开销。
前期还款利息占比大，本金递减缓慢：在还款初期，利息在每月还款额中占比较大，本金偿还相对较少，但随着时间推移，本金偿还逐渐增多，利息占比逐渐减少，这种还款方式使得借款人在贷款前期能够有更多的资金用于其他投资或生活支出，资金的使用相对灵活，一些年轻的借款人刚参加工作不久，手头资金有限，等额本息还款法可以让他们在前期还款压力较小的情况下，逐步积累资金用于未来的职业发展或其他重要事项。
3、缺点
总体利息支出较多：相比其他一些还款方式，在相同的贷款金额和贷款期限下，等额本息还款法支付的总利息相对较高，这是因为在整个还款过程中，本金的减少速度相对较慢，导致利息计算的基数在较长时间内都较大，以上述 50 万元贷款为例，30 年下来，总利息支出约为 449877 元。
提前还款相对不划算：如果借款人在贷款后期有足够的资金提前还清贷款，由于前期已经支付了较多的利息，提前还款可节省的利息金额相对有限，部分银行对于提前还款可能会收取一定的违约金，进一步增加了提前还款的成本。
二、等额本金还款法
1、定义与计算方式
等额本金还款法是将贷款本金等额分配到每个还款期内，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额 = （贷款本金÷还款月数）+(贷款本金 - 已归还贷款本金累计额)×月利率，同样贷款 50 万元，贷款期限 30 年，年利率 5%，首月还款额 = （500000÷360）+（500000×0.42%）≈ 3472.22 元，其中本金 1388.89 元，利息 2083.33 元，之后每月的还款本金始终是 1388.89 元，但利息会不断减少，因此每月还款总额逐月递减。
2、优点
总体利息支出较少：由于本金在整个还款期内平均分摊，每月偿还的本金数量固定，随着本金的逐渐减少，利息也相应减少，所以总的利息支出相对等额本息还款法要少，按照前面的例子，同样贷款 50 万元 30 年，等额本金还款法的总利息支出约为 328567 元，比等额本息还款法可节省利息约 121310 元。
后期还款压力逐渐减轻：随着时间推移，每月还款额中本金所占比例越来越大，利息所占比例越来越小，使得后期还款压力逐渐变小，这对于一些前期收入较高、后期收入可能逐渐减少的借款人来说比较合适，如一些临近退休年龄但仍有贷款需求的人士，他们在退休前收入较高能够承受较大的还款压力，退休后收入减少，还款压力也会随之降低。
3、缺点
前期还款压力较大：在还款初期，由于本金基数大，利息也相对较高，导致每月还款额较高，可能会给借款人带来较大的经济压力，对于一些资金储备不足或者收入不稳定的借款人来说，可能在贷款初期难以承受，一些个体经营者，其收入可能会受到市场环境等因素的影响，采用等额本金还款法在前期可能会面临资金紧张的局面。
资金灵活性较差：由于前期还款额较高，借款人在资金安排上可能会受到较大限制，难以将资金用于其他投资或应急支出。
三、先息后本还款法
1、定义与计算方式
先息后本还款法是指在贷款期限内，每个月只需支付贷款利息，到期后一次性归还全部本金，其利息计算公式为：每月利息 = 贷款本金×月利率，贷款 10 万元，年利率 6%，期限 1 年，则月利率为 6%÷12 = 0.5%，每月利息为 100000×0.5% = 500 元，到期一次性归还本金 10 万元。
2、优点
前期还款压力极小：在贷款期间内，每月只需支付少量的利息，无需偿还本金，这对于一些资金周转困难或者在短期内有较大资金需求的借款人来说是一个巨大的优势，一些小微企业在创业初期需要大量资金用于购买设备、扩大生产规模等，采用先息后本还款法可以在前期保留更多的资金用于企业的运营和发展，缓解资金紧张的局面。
资金使用灵活：借款人在前期可以将更多的资金用于其他投资项目或经营活动，有可能获得更高的收益，如果投资回报率高于贷款利率，那么借款人还可以通过合理的资金运作实现利润的增长，一位个体工商户贷款用于进货，采用先息后本还款法，他就可以利用未偿还本金的资金进行多批次的进货和销售，从而获取更多的利润。
3、缺点
到期还款压力巨大：到期时需要一次性归还全部本金，这对借款人的资金实力是一个极大的考验，如果借款人在贷款期限内没有足够的资金积累或者投资收益未达到预期，可能会面临无法按时还款的风险，一些投资者贷款进行房产投资，如果在房产出售前遇到市场低迷等情况，可能导致无法筹集到足够的资金来偿还到期的本金。
适用场景有限：这种还款方式通常只适用于贷款期限较短的情况，一般为一年以内，对于长期贷款项目，由于到期还款压力过大，风险较高，金融机构一般较少采用。
四、公积金冲还贷方式
1、定义与计算方式
公积金冲还贷方式分为年冲和月冲两种，年冲是指每年用公积金账户余额直接冲抵贷款本金，月冲是指每月用公积金账户余额冲抵当月还款额，年冲时，冲抵本金后，贷款期限不变，月供根据剩余本金重新计算；月冲时，每月从公积金账户余额中提取相应金额用于偿还当月贷款本息，借款人公积金账户余额有 5 万元，贷款余额为 20 万元，若采用年冲方式，假设合同执行的是等额本息还款法且年利率为 5%，则冲抵本金后的贷款本金变为 15 万元，剩余贷款期限不变，月供重新计算；若采用月冲方式，每月从公积金账户中提取相应金额用于偿还当月贷款本息。
2、优点
节省利息支出：无论是年冲还是月冲，都能够利用公积金账户中的闲置资金来冲抵贷款本金或利息，从而减少贷款的总体利息支出，尤其是对于贷款金额较大、贷款期限较长的情况，公积金冲还贷可以节省一笔可观的利息费用，一笔 30 万元的公积金贷款，贷款期限 20 年，年利率为 3.25%，通过公积金冲还贷的方式，相比不使用公积金冲还贷，可以节省利息数万元。
提高公积金使用效率：公积金是职工个人和单位共同缴存的长期住房储金，如果不用于冲还贷，就只能躺在账户里获取较低的存款利息，而通过公积金冲还贷，可以让公积金发挥更大的作用，提高资金的使用效率，帮助职工更快地偿还贷款。
3、缺点
对公积金账户余额有一定要求：如果公积金账户余额较低，可能无法满足冲还贷的需求，而且在冲还贷后，公积金账户余额可能会减少，影响职工后续使用公积金贷款的额度，一些职工在购买首套房时使用了公积金贷款并进行了冲还贷，账户余额所剩无几，当再次购买二套房需要申请公积金贷款时，可能会因为账户余额不足而无法获得足额的贷款额度。
并非所有地区都支持：目前仍有部分地区的金融机构尚未全面开展公积金冲还贷业务，或者在业务办理过程中存在一些限制条件，这使得部分借款人无法享受到公积金冲还贷带来的便利和优惠。
五、双周供还款法
1、定义与计算方式
双周供还款法是将每月还款变为每两周还款一次，还款额为原月供的一半，其计算公式与等额本息或等额本金类似，只是将还款周期从一个月改为两周，一笔贷款采用等额本息还款法，贷款金额为 50 万元，贷款期限 30 年，年利率为 5%，按月供计算每月还款额约为 2684.11 元，那么采用双周供还款法，每两周的还款额约为 1342.06 元。
2、优点
加快还款进度：由于还款频率增加一倍，一年实际还款次数为 26 次（52 周/2），相比按月还款的 12 次，能够更快地偿还本金，从而减少贷款的总体利息支出，同样是贷款 50 万元 30 年，年利率为 5%，采用双周供还款法比按月等额本息还款法可节省利息约 5%左右。
适合收入较频繁的群体：对于一些收入发放频率较高、金额相对稳定的借款人来说，双周供还款法可以更好地匹配他们的收入节奏，比如一些企业员工，工资按双周发放，采用双周供还款法可以更方便地安排资金进行还款，避免因按月还款而导致月初资金紧张、月末资金宽裕的情况。
3、缺点
还款操作相对麻烦：需要借款人更加频繁地进行还款操作，可能会因为疏忽而出现逾期还款的情况，而且部分银行对于双周供还款法可能会收取一定的手续费或者设置一些额外的条件。
对资金流动性要求较高：由于还款频率较高，借款人需要确保在每两周内都有足够的资金用于还款，否则可能会出现逾期风险，这对于一些资金流动性较差或者收入不稳定的借款人来说可能会有较大的压力。
不同的按揭贷款还款方式各有优缺点，借款人在选择时应根据自身的财务状况、收入稳定性、贷款期限以及对资金的规划等因素综合考虑，选择最适合自己的还款方式。
