本文目录导读：
在当今的房地产市场中，许多业主在出售房产时可能面临着房屋仍处于贷款抵押状态的情况，这无疑给房屋交易带来了一定的复杂性，但只要掌握了正确的方法和流程，依然可以顺利完成交易，本文将详细探讨正在贷款的房子如何出售，为有此类需求的业主提供全面的指导和建议。
一、了解房屋贷款情况
在决定出售正在贷款的房子之前，业主首先需要清楚了解自己房屋的贷款详情，这包括贷款银行、贷款金额、剩余还款期限以及每月还款额等信息，这些信息将直接影响后续交易的安排和协商，如果剩余贷款金额较大，可能需要在交易中着重考虑如何偿还这部分贷款；而如果剩余还款期限较短，可能对买家的吸引力会有所不同。
业主还需要确认贷款合同中关于房屋转让的相关条款，有些贷款合同可能对提前还款或房屋转让有一定的限制和规定，比如是否需要支付额外的违约金等，了解这些条款可以避免在后续交易过程中出现不必要的纠纷和经济损失。
二、选择售房方式
（一）自行售房
1、优势
自行售房可以让业主对整个交易过程有更多的控制权，业主可以根据自己的时间和节奏来安排看房、洽谈价格等事宜，不必受到中介公司的催促和干扰，自行售房可以避免支付中介费用，节省一笔不小的开支，一套价值200万元的房子，如果通过中介公司销售，可能需要支付2 - 3万元的中介费，而自行售房则可以省去这笔费用。
2、劣势
自行售房也面临着诸多挑战，业主需要自己承担寻找买家、推广房源的全部责任，这需要花费大量的时间和精力，包括在各大房产网站上发布房源信息、接待众多潜在买家的咨询和看房请求等，由于缺乏专业的房地产知识和销售经验，业主可能在定价、谈判等方面处于劣势，导致无法获得理想的售价。
（二）委托中介售房
1、优势
委托专业的房地产中介公司售房是一种较为常见的选择，中介公司拥有丰富的市场资源和专业的销售团队，能够更广泛地推广房源，吸引到更多的潜在买家，他们熟悉房地产市场行情，能够根据房屋的实际情况进行合理定价，并在谈判过程中凭借专业知识和经验为业主争取更有利的交易条件，一家知名的中介公司可能会利用其庞大的客户数据库和线上线下的宣传渠道，迅速将房源信息传播给大量有购房意向的客户。
2、劣势
委托中介售房需要支付一定的中介费用，这会增加售房成本，部分不良中介公司可能存在一些不规范的操作行为，如隐瞒房屋真实情况、虚报房价等，给业主带来潜在的风险和损失，在选择中介公司时，业主需要谨慎考察其信誉和资质。
三、确定售房价格
确定合理的售房价格是成功出售房屋的关键，业主可以参考周边类似房屋的成交价格、市场供需情况以及房屋自身的状况（如房龄、装修程度、配套设施等）来综合评估，可以通过房产中介机构、房地产网站等渠道获取周边房屋的成交信息作为参考，也可以咨询专业的房地产评估师进行评估，以获得更准确的价格定位。
在定价时，既不能过高估计房屋价值，导致长时间无人问津；也不能过低定价，造成自身经济损失，一个合理的价格能够吸引更多的潜在买家关注，加快房屋的销售速度，如果周边类似房屋的成交均价为每平方米15000元，而自己的房屋在装修和配套设施方面略有优势，那么可以适当将价格定在每平方米15500元左右。
四、与买家沟通及协商
当有潜在买家对房屋感兴趣时，业主需要与他们进行充分的沟通和协商，在沟通的过程中，要如实向买家介绍房屋的情况，包括房屋的产权状况、贷款情况等重要信息，避免日后出现纠纷，要认真倾听买家的需求和意见，尽可能满足他们的合理要求。
在价格协商方面，双方可能会存在一定的分歧，业主需要根据自己的心理价位和市场需求情况，灵活应对买家的议价，如果买家提出的价格低于预期，业主可以考虑从其他方面寻求补偿，如要求买家尽快付款、承担部分过户费用等。
五、处理房屋贷款问题
这是出售正在贷款的房子最为关键的环节之一，常见的处理方法有以下几种：
（一）用买家的首付款还清贷款
在签订购房合同后，买家通常会支付一定比例的首付款，业主可以与买家协商，将这部分首付款用于偿还剩余的房屋贷款，房屋总价为100万元，贷款余额为30万元，买家首付40万元，业主可以与买家约定，在办理过户手续前，用买家的40万元首付款中的30万元先归还银行贷款，解除房屋抵押状态，然后再完成后续的交易流程。
（二）转按揭
转按揭是指将在A银行办理贷款的房屋转让给第三方时，由第三方继续在A银行承担还款义务的一种贷款方式，不过，转按揭业务并非所有银行都开展，且办理流程相对复杂，需要经过银行的严格审批，业主需要向贷款银行咨询是否支持转按揭业务，并按照银行的要求准备相关材料进行申请。
（三）找担保公司垫资赎楼
如果买家不愿意用自己的首付款帮助业主还清贷款，或者银行不支持转按揭业务，业主还可以寻找担保公司垫资赎楼，担保公司会先出资帮助业主结清贷款，解除房屋抵押，待房屋过户完成后，再从买家支付的房款中收回垫资款项，并收取一定的服务费用，但需要注意的是，选择担保公司时要谨慎，要选择正规、信誉良好的公司，避免陷入诈骗陷阱。
六、办理过户手续
在房屋贷款问题得到妥善解决后，就可以办理房屋过户手续了，买卖双方需要准备好相关的证件和材料，如身份证、房产证、土地证、购房合同等，前往当地的房地产交易中心办理过户登记手续，在办理过户手续过程中，要按照相关规定缴纳税费，如契税、个人所得税、印花税等。
出售正在贷款的房子虽然相对复杂一些，但只要业主做好充分的准备，了解相关的流程和方法，选择合适的售房方式和合作伙伴，就能够顺利完成房屋交易，实现自己的售房目标，在整个过程中，要注重与买家的沟通和协商，确保交易的公平、公正、合法，保障自身的合法权益，也要密切关注房地产市场动态，根据实际情况灵活调整售房策略，以获得最佳的售房效果。
